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Las cláusulas abusivas que no debes firmar en el contrato de alquiler

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Alquileres

Si tienen previsiones de cambiar de piso en los próximos meses y no saben muy bien por dónde van los tiros en materia legal de los contratos de alquiler, aquí te daremos las principales claves para no caer en alguno de esos contratos abusivos que muy a menudo tratan de imponer los propietarios. De hecho, en numerosas ocasiones, firmamos documentos sin leer con detenimiento a qué nos comprometemos.

Pues bien, con la entrada en vigor, el pasado 6 de Marzo, del Real Decreto-Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, son cinco las legislaciones, reguladoras de los alquileres, que tenemos hoy en día vigentes y que resultará de aplicación la que corresponda dependiendo de la fecha en que se haya firmado el contrato.

Se recomienda así que la redacción del contrato sea siempre asistida por un Abogado

Por la sencilla razón de los cambios legislativos, en la que tenemos varias leyes de la misma materia en vigor, puede suceder que lo que hace un año era válido, ya no lo sea. De este modo, desde el pasado 6 de Marzo entraba en vigor una nueva Ley en la que algunas cláusulas firmadas en contratos anteriores ya no podrán añadirse a los nuevos contratos de alquiler que se firmen desde entonces. Es decir, determinadas cláusulas firmadas hace un año, serían ahora ilegales o abusivas en un nuevo contrato.

Debido a lo que le contamos, hay que ser precavido para extremar el cuidado en la redacción de los contratos de alquiler, ya que no sirve cualquiera que nos entreguen como “modelo”, o cualquier descarga que se haga por internet. Se recomienda así que la redacción del contrato sea siempre asistida por un Abogado con conocimientos en arrendamientos, que recoja la voluntad de las partes, así como que explique y razone por qué no se pueden introducir determinadas cláusulas, aunque sea el deseo de ambos contratantes.

Ojo con las cláusulas abusivas en los contratos de alquiler

A continuación se enumeran algunas de las cláusulas abusivas que se pueden poner en un contrato de alquiler y que, sin embargo, serían nulas, es decir, habría de entenderse como no puestas.

Duración del contrato

Desde el 6 de Marzo de 2019, cualquier contrato de arrendamiento que se haya firmado o se firme, y sea cual sea el plazo que en el mismo se haga figurar, y que sea inferior a 5 años (si el arrendador es persona física), o 7 años, si el arrendador es persona jurídica, será prorrogado forzosamente si el arrendatario así lo desea y aunque el arrendador no lo quiera, hasta que se cumplan las anualidades anteriormente referidas.

Por tanto, una cláusula que recoja que el arrendatario debe dejar el alquiler en un periodo anterior a los cinco años o siete años (dependiendo de quién sea el arrendador) será nula.

De esta manera, tras el transcurso de los 5 o 7 años de prórroga forzosa, con la nueva ley queda previsto una nueva prórroga, ahora voluntaria para el arrendador, de hasta tres años más. No obstante, dicha prórroga tácita se dará, siempre y cuando, el arrendador no haya preavisado con cuatro meses antes de la finalización del contrato a su inquilino, o con dos meses de preaviso para el caso de que sea el inquilino quien no quiera continuar con el arrendamiento.

Indemnización por desistimiento

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tras la última reforma, prevé que, una vez transcurridos los primeros seis meses del contrato de alquiler, el inquilino tiene la facultad de desistir del arrendamiento, sea cual sea el plazo inicial por el que se pactó, incluso si lo fue por 5 o 7 años, siempre y cuando se lo comunique al arrendador con un plazo mínimo de 30 días de antelación.

Sin embargo, si ambas partes así lo acuerdan, se puede pactar en el contrato que el arrendatario estaría obligado a indemnizar al arrendador con una mensualidad de renta por cada año de contrato que restase por cumplir, o con la parte proporcional de la anualidad vigente; siendo nula cualquier cláusula que prevea una indemnización mayor que la referida.

Actualización de renta 

La renta será actualizada cada año de vigencia del contrato de acuerdo a los pactos a los que lleguen las partes, debiéndose fijar un índice de referencia o metodología de cálculo, siendo que, en todo caso, si aplicando dicho índice, el resultado es el de la elevación de la renta, ésta no podrá ser superior al que resultare aplicándole el índice de precios al consumo.

Así que si no hay pacto expreso, la renta no podrá ser actualizada durante los 5 o 7 años de vigencia del contrato. Tampoco será válido el pacto por el cual el arrendador se otorgue la licencia de poder elevar la renta en estos 5 o 7 años como consecuencia de la realización de obras de mejora en la vivienda.

Gastos de inmobiliaria

Resulta nulo, por tanto, la cláusula que obligue al arrendatario a correr con dichos gastos, si el arrendador es una persona jurídica.

Entrada del arrendador en la vivienda 

La vivienda alquilada, aunque sea propiedad del arrendador, constituye el domicilio del arrendatario, y como domicilio es inviolable tal y como establece la Constitución.

Por tanto, como regla general, el arrendador podrá entrar en la vivienda, solo con el consentimiento del arrendatario. De manera que sería nula una cláusula en la que el arrendador pueda entrar a la vivienda alquilada.

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